长租公寓今年将继续扩容　并购潮即将来袭

随着酒店经营者的涌入和房地产库存政策的推行，越来越多的资金和经营者进入了长租公寓市场。在3月25日举行的“2016中国公寓产业化发展论坛”上，“第一财经日报”记者了解到，随着住宅产业相关政策的出台，长租公寓今年将继续扩大，品牌集中度将继续提高。加快步伐，产业竞争加剧，公寓职工正在建设生态圈作为一种创新模式。今年，并购即将到来。

“我每天的工作是检查商店和选址。我们开始是酒店，但将来我们会更注重公寓的形式。与酒店相比，公寓投资的回报期更短。”亚多饭店的创始人王海军告诉“第一财经日报”。

据了解，目前可负担得起的酒店连锁投资回报期通常为五年以上，而长期出租公寓的回报期为1至3年。结果，家、雅托、华胡、白金涛等酒店运营商已经"被杀"了公寓市场。

“酒店进入公寓市场的另一个原因是房产到期。大多数连锁酒店都是租赁模式，一般在8至10年内租赁酒店物业，我们行业粗略计算，约2600家快递酒店将于2016年至2019年到期，升级80%后，租赁期满或撤回选择。如果是一个较好的区位工程，很遗憾会退出，但继续做酒店不利于投资回报，毕竟租金和劳动力成本都在上升，但整个酒店的每间收入却在下降。在这一点上，我们看到公寓，如稳定的长期游客来源和不断增长的收入的新形式。因此，更多的酒店经营者进入了公寓行业。我们今年将开设140家新店，分为四大类：Ado酒店、光明之家、公寓和假日。“王海军说。

在采访中，记者发现，加盟商重视三件事--找到房子，装饰和订购钱，所以公寓的形式，具有更多的投资价值，也成为所有加盟商的一个非常乐观的方向。平均酒店是股票，但运营商想要看增量。

在房地产开发商看来，“去库存”是必要的一步，公寓形式是一剂“消化药”。 ” 。

“现在是股票房时代和互联网时代，运营商正在寻找机会。越来越多的投资者想要走向同质化和现场运营，因此公寓、方正空间等形式将成为未来房地产开发商的首选方向。万科已开设了1000多套长租公寓，目前正准备开放20000多套。万科未来的模式应该是以雄厚的资金、低土地收购成本和品牌代言扩张公寓。”明远房地产研究所副院长刘泽指出。

此前，为了消化房源，万科已与在途置业签约，将一部分权属闲置的物业作为公寓，通过中转置业的旅游资源，力拓旅游住宿市场.. 近期，酒店即将与负责公寓管理的大型房地产开发商签订合同，房地产经纪人正在消化房源。

税收优惠政策

根据房东信息和相关公共信息，从5月1日起，住宅行业可以征收增值税。根据现代服务业现行增值税标准，年营业额低于500万的企业分为小规模纳税人和小规模纳税人，税率为3%；年营业额在500万以上的企业对普通纳税人缴纳6%的税率。也就是说，绝大多数中小型公寓公司可以享受3%的小纳税人税率，与以往的营业税计算规则相比，税收总额已经大幅下降。

魔方公寓、雅多大酒店、友人、北科等运营商透露，国家有关部门正在研究鼓励大型公寓管理的税收优惠措施，此外还将出台一系列具体的公寓行业指导方针和法规。

刘炽认为，企业改革的加大将对企业利润、税负、成本和采购模式、供应商管理、财务会计、预算、税收等行业产生重大影响。以全面的方式进入另一个生态系统。长期租房税负较低，有利于住宅产业的发展。

并购即将到来

记者注意到，从2014年到2015年上半年，公寓公司开始获得大量资金，如华平和魔方公寓签约，华平宣布对魔方公寓投资近2亿美元，是当时公寓行业最大的投资之一。融资后，魔方公寓将加快扩张步伐，宣布推出“公寓”战略，打造一站式生活服务平台，满足年轻人的生活需求。

土家族几个月前完成了D轮和D轮融资，新一轮融资3亿美元，价值超过10亿美元。这一轮融资的完成，也意味着土家族正式进入了10亿美元的互联网公司俱乐部，进入了一个新的发展阶段。这一轮融资由全明星投资、雅士展馆有限公司和现有投资者牵头。

为什么这么多的大投资者对不断上涨的公寓形式感到乐观呢？

记者在接受大经营者采访后获悉，企业资本化后，必须考虑投资者如何更好地退出，规模是目前资本市场数百次尝试的故事。正因为如此，大多数公寓公司也在展示“现金规模”的故事。

方洞创始人泉磊说：“首先要考虑的是公寓的大小，这与酒店最初的扩张非常相似。”谁有更多的房间，谁就能创造一个更好的交通故事。在规模化的过程中，并购是主要的手段。从目前来看，万科布出租公寓在速度和规模上都处于领先地位，大型住宅企业利用资金进入长租住宅行业的可能性更大，预计从今年第二季度起，长租公寓行业可能会迎来更大的并购和整合。“

泉力进一步指出，有关部门目前正在讨论公寓行业的登陆政策，可能涉及一些工厂、酒店项目改造要求、税费等，对公寓行业会产生影响，公寓经营者将建设更多的生物圈，而不是一个简单的独立公寓项目。这些都推动了并购浪潮的到来，加快了工业化的发展。