长沙君逸山水大酒店怎么样？分享入酒店行业37年心得

2018年7月20日

来源：天鹅会

作者：陈新&天鹅宝宝

 

什么样的酒店最赚钱？当然是投资合理、设计到位、员工有凝聚力的酒店。

 

大多数酒店人在入行前，都觉得做酒店是件很容易赚钱的事情，但是在入行后，都会发现，不仅成本难把控，房价难提，客流也是大问题。

 

有问题出现，就有人会想尽办法解决。

 

酒店医生陈新：酒店从业37年，做过12家四、五星级酒店的筹建总指挥和酒店总经理，其中兼任过5家房地产开发公司的总经理，顾问过各类酒店110多家。

 

业余时间从事翻译和写作，已出版著作19本，是中国作家协会江苏分会会员，江苏省外国文学学会理事，南京翻译家协会常务理事。

 

基于几十年的从业经验，他提出了一个想法，是不是可以将酒店做到二星半的投入，做到卖三星半的房价，让客户享受五星级酒店的体验和舒适度？

 

有想法马上执行。在各种单体、连锁、主题、几乎各种规模各种档次的酒店都做过实验，并取得成功后（这个成功就是说，生意很好，效益很好，经营者轻松，知名度高）。现在他可以肯定的说，只要是他设计筹建的酒店，对酒店的光明未来他就有充分的把握；如果是他诊治的那些开业后效益不好的酒店，过后也会有很大改观。

 

分享一个案例：他曾顾问过的一家酒店：长沙时代帝景大酒店。这家酒店2005年开业时，几乎所有人都不看好，因为地理位置偏，周围三、五公里几乎没有多少建筑，到了晚上黑灯瞎火。

 

他抓住了设计这个灵魂，用当时人们不会相信的超低建设费用，打造了长沙河西第一家四星级酒店。

 

年均入住率超90%，是湖南省连续三年接待外国团队以及外宾长包房最多、反映最好的酒店，除付完业主高额的返租后，年平均净利润都在一千多万元。

 

员工的流动率是湖南省酒店中最低的，网上对酒店的硬件、服务评价也很高。

 

本次采访中，我们主要讨论了以下6个问题：

 

1、酒店业主在入行之初最容易步入的误区是什么？

2、您顾问了110多家酒店，那些酒店最常遇到的一个问题是什么？

3、酒店建设和筹备的过程中，最需要注意的几个点是什么？在这个过程中，如何把控成本？

4、酒店在客户稳定，出租率稳定后，如何逐步增加收益，挖掘赢利点？

5、酒店与OTA矛盾不断，对于地段不好，常靠OTA引流的酒店，您有什么引流建议？

6、未来酒店的发展方向在哪里？

 

— 以下是天鹅会与陈新的对话 —

 

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天鹅会：您深耕酒店37年，觉得大部分酒店业主在入行之初，最容易进入的误区是什么？

 

陈新：大部分酒店业主在入行之初，最容易走入的误区是“盲目模仿”。

 

改革开放迄今为止刚好40年了，之前的酒店称作宾馆，是涉外单位，只有政府才能兴办。后来向香港和欧美发达国家学，从招待所模式模仿成了筒子楼式的酒店。

 

再后来政策放开，外国商人、国企民营乃至个人，都可以开设酒店，涉外两个字也不提了。

 

特别是方兴未艾的房地产企业，一是利益的驱动，一是政府的倡导鼓励，都热衷于在所开发的综合体里建酒店。

 

不管是企业还是个人，他们多半没有建设和管理酒店的经验，于是，从设计、建设、筹备到经营管理，只有向沿海发达城市或国外发达国家模仿抄袭。

 

而抄袭的后果就是花了大量的投入，最终却只能面临破产。

 

<长沙隆华国际酒店>

 

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天鹅会：在顾问了110多家酒店后，您是否有发现，那些酒店最常遇到的一个问题是什么？可以具体说说吗？

 

陈新：我顾问过不同地区各类酒店110多家，酒店不管大小，性质无论是国有、上市公司、私企还是个人酒店，最常见的问题是把建设酒店和经营管理酒店分开来干。

 

业主把筹备和经营管理酒店看作是一件很难的事，他们往往把建设酒店的活儿揽在怀里。

 

所以我们经常说酒店是“交钥匙工程”，就是业主把酒店建成后，将经营管理权交到一个聘请的管理公司（管理团队）或一个职业经理人手上。

 

殊不知，建设酒店要比管理酒店难得多，如果可以用数据来说，建设酒店的学问难度占70%，管理酒店的学问和难度只占30%。

 

建设者如果不懂如何经营管理酒店，那么建成后的酒店怎么能符合管理者和消费者的需求呢，这样的酒店亏损的几率怎么不大呢？

 

中国酒店目前的现状是绝大多数亏损，其原因就在这里。

 

而建设者可能会说，我们请的都是设计过大型酒店的设计院，而且有的是照搬业绩很好的成功酒店。

 

但这些业主就不知道，中国有哪家设计院真正懂得酒店，他们照搬的酒店是不是赚钱的酒店呢，那些模仿的东西适合你的酒店吗？

 

我做了37年的酒店，研究了20几年，才逐渐明白，到最近几年的大彻大悟，终于熬成一部《走出中国酒店建设和管理的误区》。

 

中国酒店业著名学者洪磊老师评价此书：“这是一本把酒店盈利向前推进几步的图书，也是可以真正阐释酒店本质的图书”，他的精辟评价说到了我这本书的核心。

 

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天鹅会：据了解，除了酒店管理之外，老师您最擅长的还有建设和筹备酒店，那么在酒店建设和筹备的过程中，有什么特别值得注意的地方吗？

 

陈新：在酒店建设和筹备的过程中，无论是酒店投资人还是经营管理者，都必须重视设计，都必须把设计当做第一大事来抓。

 

这里所说的设计不是简单的设计院的事，而应该称作“酒店总体设计”。

 

就是从选址开始，经过投资方案，总体规划，建筑设计，机电设计，室内设计，经营管理设计，还有诸如园林、亮化、雨棚、布草通道、洗衣房、店招、灯具、洁具、地毯、门锁、旋转门、窗帘、家具、接待软件等近一千项设计。

 

（这个问题如果想深入了解，可以点击做了18年酒店总经理，我发现，酒店70%的效益都来自于……查看）

<长沙君逸山水酒店>

 

天鹅会：业主在前期投资的时候，可以从哪几个方面去把控成本，哪几个方面的成本是必不可少、不能减少的？

 

陈新：业主在前期投资时，一定要把住“投入关”，做到合理科学的投入，该花的钱不能省，比如像许多业主不大舍得掏的“设计费”，聘请人才的“高工资”，达到标准的“设备费”等；

 

而不该花的是铺张豪华的“装修费”，追求品牌的“管理费”，盲目模仿的“学费”等。

 

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天鹅会：您觉得收益管理对酒店来说效果不大，那在您看来，酒店在客户稳定后，如何逐步地增加收益，挖掘赢利点？

 

陈新：收益管理又称价格弹性管理，主要通过市场细分来确定最佳销售和服务价格，其核心是价格细分和价格歧视（pricediscrimination）。

 

该理论诞生于上世纪八十年代，最早应用于民航。

 

从英文可以看出，这个理论本身就存在歧视（discrimination），您说是褒义还是贬义，所以价格歧视的做法从词义就可判明。

 

因此，这种理论用于民航的结果，纵观国内和国外民航的效益，大多都是亏损经营。

 

所以我认为，民航要想盈利，不是收益管理能够解决的，应该从根子抓起，即从民航设计、工程建设和民航管理入手，开源节流，提升服务，这才是扭转民航亏损局面的良方。

 

酒店也一样，这种收益管理用于酒店作用不大，生意好的酒店用不着，生意不好的酒店更没用。

 

做酒店是个细致活，总共有一万多个细节，酒店能做好30%，就开始盈利了。

 

当酒店盈利了一段时间后，客户稳定了，如果还想挖掘新的赢利点，最重要的是注意硬件的维护保养，确保产品的硬件质量始终处于合格标准；

 

其次，要不断提升服务品质，真正让客人有宾至如归的感觉；

 

最后是价格合理，要让客人感到产品的性价比高，要让客人有意外的惊喜和收获，住了一次还想来，成为酒店忠实的客户。

<合肥君宇国际大酒店>

 

天鹅会：您谈到，要做好酒店，总共有1万多个细节，而一个酒店只要做好其中主要细节的30%就开始盈利了。您说的做这个结论的依据是什么？可以举个例子说说吗？

 

陈新：我做过认真统计和案例研究，一个酒店从建设、诞生直至经营管理，一般来说有1万多个细节，如果操作者娴熟酒店这个系统工程大大小小这些细节，并且让这些细节标准在具体的操作过程中落地，那么这个酒店就会取得巨大成功。

 

大致计算，如果我们在操作酒店的过程中，正确完成了30%的主要细节，那么这个酒店就可以依靠自己活下去；

 

如果正确完成了40%的主要细节，酒店就会确保盈利；

 

如果正确做到了50%的主要细节，酒店就会有许多盈利；

 

如果正确完成了60%的主要细节，酒店就会健康长寿地活下去，成为真正的品牌酒店。

 

比如说长沙的君逸康年大酒店，我2003年来参加筹建时发现酒店的设计问题太多，像其他许多酒店一样，细节错误太多。

 

于是我在董事会给我充分授权的情况下，全盘否定了原先的设计，对每个细节几乎都做了改变。

 

比如我们用4.2米直径的两翼旋转门代替了3.6米直径的普通旋转门；

 

用坐式接待台取代站式服务台；

客房卫生间里的隔墙使用玻璃隔断；

用钢结构家具取代木制家具；

客房所有家具取消抽屉；

 

260间房设计成200、五星级酒店的大床房数量总和不及200间）；

 

单人间的床都是2米宽，双人间的床都是1.35米宽，稍大的房型设计成一张2米宽、一张1.35米宽的两张床。

 

细节很多，在此只做简单汇报。

<长沙君逸康年大酒店 >

 

我们不做任何广告，但开业后酒店生意迅速火爆，当月就实现盈利，开业首年就赚了两千多万，住客率连续三年湖南省第一，每天晚上不到7点就满房。

 

酒店团队不接，会议基本不接，酒店平均房价和知名度很高。

 

可是，同样也是这家酒店，三年后易人管理，生意逐渐滑坡，但还有钱赚。

 

后来不久，新任总经理实施改造，将我原先的设计改得面目全非，细节失误比比皆是，比如把卫生间玻璃隔断改成了实体墙，酒店生意陡然下降，现在已濒临亏本边缘。

 

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天鹅会：为什么您认为OTA平台，酒店可做可不做？对于一部分中小酒店来说，所处的地段不够好，酒店本身的亮点不够，OTA可以说是他们增加客源的最大依仗吧，对于这些酒店，您有什么建议？

 

陈新：OTA（Online TravelAgency），中文译为“在线旅行社”，顾客可通过网络向旅游服务供应商预定旅游产品或服务，并通过网上支持或线下付费。

 

随着用户群体从PC端向智能手机的大量转移，移动互联时代下的在线旅游市场极大改善了用户的消费体验，移动互联在OTA模式中占据了重要位置。

 

应该说，OTA改变了酒店传统的销售和服务模式，对于酒店的发展起到了积极的推动和变革作用。

 

许多国外和国内品牌酒店管理集团声称他们的酒店预订网络系统有多么强大，其实这种网络系统预订的客源占比很少，纯属夸大宣传，就像他们一样，OTA也过分放大了其实际销售作用。

 

我认为OTA的出现也是仿造了酒店管理公司迄今为止的订房网络系统，只不过是把这些订房系统集中到一个平台运作；

 

盈利手段也原始纯朴和如出一辙，即通过出售产品取得一定比例的佣金，其佣金比例如果说在OTA创立之初的一段时间内高些尚可理解，因为平台运作需要费用，研发成本要摊销收回，就像高速公路收费一样，投入有个成本回收期，但不能收得没完没了，或者收费一成不变。

 

OTA平台应该考虑到消费者的苦痛和感受，要换位思考，要秉承薄利多销的商业法则，就算扶贫吧!

 

现在酒店业日子难过，多数酒店乃亏损经营，那么OTA是否可以洒几滴同情的眼泪，把佣金比例下调一些呢？这样做可以减少民怨，OTA的老板也可以心安许多。

 

现在的道路、通讯和交通工具十分发达，酒店的地理位置已赋予了新概念，老实说，我与一般人的做法和想法都不一样，只要这个地区有酒店，我就不再考虑该地区能不能做酒店了，我全神贯注的是酒店的品质。

 

事实证明，我所主持设计筹建管理的酒店，位置无论多偏，生意都很红火。

 

我汇报大家一个秘诀：只要酒店投资合理、设计到位、员工有凝聚力，这样的酒店还需要什么OTA、什么酒店品牌、什么品牌酒店的订房网络系统等等吗？

 

我最近两年研究出来并投入酒店实验的成果是：二星半的投入，三星半的卖价，五星级的体验。

 

请诸位想想，这样的酒店业主有钱赚，管理者好经营，消费者肯掏钱，这样的酒店生意不好才怪呢。

 

和我同事过的人都知道，董事会给我每年下指标，我从来不讨价还价，但我也从不把指标分解下去，指标到我这儿打止，我只要求员工做好自己的本职工作就可以了。

 

向各位汇报一下，我做过的酒店没有一家不是超额完成董事会下达的指标，而遗憾的是，几乎没有一家酒店老板和我兑现协议中应该给的奖金，几乎没有一个老板说话算数，要知道，这不是兑现给我的呀，是兑现给辛辛苦苦忙了一年盼了一年的员工的啊！

 

赶快收住话头，因为主持人的问题还没正面回答。

 

如果一部分中小型酒店，地段不够好，本身没有什么卖点亮点，那么依靠OTA也解决不了问题。

 

因为这样的酒店看起来客房是多卖了一点，但份额很小，且佣金交完以后就会发现所剩无几。

 

这些酒店的根本出路是，赶紧停业改造，抓好酒店总体设计；如果业主不想或没钱改造，就停业，就转包转售，一锅粥馊了，只有倒掉重煮，改良是没有出路的，越早去除病根越好，丢掉幻想！

<陈新老师携夫人与天鹅会工作人员合影>

 

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天鹅会：您觉得现在中国酒店和外国酒店都发展到什么阶段了？未来酒店的发展方向在哪里（比如说跨界、共享）？

 

陈新：不知大家注意到没有，中国酒店和世界发达国家酒店的从业人员普遍学历不高，文化素养相对较低。

 

中国这么一个泱泱大国，高等学府没有酒店室内设计专业，像美国这样的酒店大国，就干脆没有专业的室内设计师。

 

酒店领域不像其他如军事、医疗、教育等领域，有无数专门机构和研究人员在不断实验和创新。

 

迄今为止，无论是中国还是发达国家的酒店，其建设和经营管理的理念还停留在上个世纪末的水平，管理模式可以说没有什么改变或进步。

 

在人们的印象中，住的比较舒适的酒店是那些硬件好价格贵的酒店，价格便宜的多半不是硬件不行，就是服务不到位。

 

为了炒作概念，就应运而生出“跨界”“共享”的概念，就跨界来说，比如“电影酒店”，通过用电影IP与酒店的跨界融合，用差异化的增值服务和有效的会员制来突出经营特色。

 

有的通过共享经济理念和新兴技术推出“X--bed”，这是一种显出更加前卫和超前的互联网酒店，是大住宿业中的“新物种”。

 

还有诸如度假民宿、养老养生酒店、亲子酒店、生活方式酒店、目的地酒店等新型酒店在不断出现在人们面前。

 

然而，这种创新方向是否正确，是否能解决根本难题，是否能够形成可复制、可盈利的模式，在创新中能否坚持活下来，并且能活得更好更久，只有天知道。

 

我认为，以上这些新物种酒店以炒作概念为主，酒店应该还是要不忘初心，真正回归到“住”的功能，注重用互联网转型升级：

 

先是PC互联网解决了酒店信息对称，移动互联网解决了酒店的效率对接，未来的物联网将解决酒店的万物互联，这样做到数据自由共享、价值按需分配，这样的酒店是未来发展的趋势。

 

-THEEND-

 

-今日互动-

 

以上采访中所提到的6个问题

您最想就哪个问题

让陈新老师深入讲讲？

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注：文中配图均来自于陈新老师顾问过的酒店

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