五星级酒店正在步入去产能时代

中国高端酒店市场的复苏正逐步从一线城市开始。 来自上海市和北京市旅游局的数据显示，近两年，五星级酒店主要经营指标稳步增长。 截至 2017 年 6 月，上海 70 家五星级酒店出租率分别为 995.0 元、 73.24 % 、上涨 7.40 % 、 0.59 % ，北京 61 家五星级酒店两项指标分别为 843.0 元、 72.1% 、 12.93 % 、 4.19 % 。

虽然本地市场已经复苏，但仍难以应付整个行业的低迷。，中国五星级酒店市场经历了漫长的冬天，到目前为止，平均房价远远落后于2006年的高峰时期。当时，上海国内外金融机构纷纷决定拉动消费，26家五星级酒店的平均房价为1715元，入住率为70%。另外，二三线城市的库存问题还不能得到解决，从资本收益的角度来看，这还不够好。

产能过剩问题突出

高档酒店产能过剩的历史原因可以追溯到1998年的房地产改革。自我国房地产商品化以来，高端酒店的市场需求越来越受到关注，2002/2003、2005/2006年度出现了突飞猛进的增长，这就导致了奥运、世博会等大型赛事的供不应求，酒店投资者赚了不少钱。因此，高额利润吸引了更多的资金进入游戏，同时也带来了泡沫。

从一开始就满足了市场需求，到后来的过度炒作，中国房地产经历了红色建筑的梦想，现在，这也正在发生在房地产类五星级酒店中。在投资过热的头几年，其建设速度远远超过国内生产总值的增长率。幸运的是，五星级酒店的库存压力低于住房，后者的产能过剩表现在三、四线城市，而五星级酒店作为高端配套设施，主要集中在一二线城市，人口稠密和高收入提供了可观的增量市场。

此外，客户来源结构的调整，使生产能力问题的严重性更加突出。在“第八条”出台之前，政府会议消费是五星级酒店收入的重要组成部分之一。同时，为了迎合市场需求，酒店在设计和营销环节上也加大了对政府客户的投入力度，在一定程度上忽视了零售客户的需求。

在政府市场一夜之间失去变化后，原有的商业模式很难在短时间内改变，也没有足够的其他客源来填补缺口。对于以会议客户为主的传统酒店来说，无疑是受政策影响最大的酒店，其市场份额损失了30%以上。

同样令人担忧的是外部市场的影响。如OTA的崛起和交通垄断，以及各大平台之间的价格战，这些冲击进一步压缩了五星级酒店的盈利空间。伴随着住宿产品的更新换代和度假偏好的变化，以共享经济为主导的Airbnb、土家族等新玩家进入了游戏，蛋糕越来越碎，市场竞争越来越激烈。

与国际市场相比，中国五星级酒店的平均价格应该在200美元以上。太低的价格对消费者来说不是件好事。五星级酒店有严格的服务标准和产品质量要求。当整个市场都在打价格战，拼命压低成本时，整个行业的服务质量就会下降。2016年酒店员工流动率为43.4%，是业内最高的。低工资和人才流失已成为整个行业发展的瓶颈。

事实上，许多酒店在战略部署初期，都要采取低价战略，先吸引顾客，占领市场份额，然后逐年涨价。因此，新开张的五星级酒店在过去几年的财务状况通常不太好，甚至会出现亏损，这在产能相对过剩的地区是正常现象。然而，在低成本战略的影响下，投资回收年太长，许多投资者望而却步，尤其是在后期需要持续融资的情况下，如果资本链断裂，运营将难以维持。

五星级酒店的价格不应太低。

从撤资难的角度看，五星级酒店虽然是一种房地产，但由于其规模大、投资成本高，其交易难度比住宅大得多。购房者不仅要考虑地价，还要考虑土地使用寿命、物业状况、管理公司和债务问题等因素，因此在五星级酒店市场上，出于投机目的，投机为目的酒店投资人很少，很难找到一个拾取目标，因此没有市场价格。

虽然酒店很难销售，但功能转变是摆脱困境的好方法。管理不善的酒店可以通过产品转型来适应市场需求。

在高端酒店业整体低迷的背景下，许多酒店的入住率和房价并没有下降而是上升。一项仔细的研究表明，这样一家酒店的地理优势在于交通便利，或者在繁华的商业区，如北京三里屯的超瑜伽。在行业中经常存在一种误解：酒店管理不善，管理能力不足，产品不个性化。事实上，五星级酒店的成功应该是交通、区位、品牌、管理、技术等因素的集合。

考虑到空间区位优势的稀缺性，五星级酒店品牌价格差距相似的现象是正常的，有的酒店是市场，有的酒店是罕见的。此时，市场应允许自由竞争，使做得好的酒店逐渐走出市场，区位不佳，经营能力不强。

在这一过程中，一些投资者可能会盲目照搬，认为只有个性化才是高档酒店的出路。事实上，业界一直在争论哪个更适合个性化和标准化。因此，决定酒店是传统的还是个性的，不应依赖于收入的复制和模仿。关键在于酒店的位置和它所针对的客户群。例如，W酒店在年轻的中国产品和个性化产品中非常受欢迎，但它可能无法在国民会议中心附近运作得很好。因为出席会议的客人不需要个性化，而需要安全、舒适和不受打扰。因此，标准化不一定是错误的，它就像万金油可以满足大多数客户的基本需求，而个性化酒店是市场细分的产物，考虑到中国庞大的消费基础，市场的一小部分也是相当可观的。

现在，越来越多的投资者开始关注市场细分，海南是较发达的城市之一。海南酒店在亲子旅游领域一直领先于全国.即使有8条文，也没有受到很大的影响。亚龙湾地区的平均房价甚至高于一线城市。三亚五星级酒店市场目前供求较为平衡，虽然许多在建酒店即将进入该局，但总体上不存在严重的产能过剩。

在这种良性发展的状态下，酒店将有更多的成本来提高运营质量和服务质量，进而提高整体性价比。亲子旅游、医疗、养老等更注重酒店的市场细分，在服务创新方面也趋于专业化，因此，高档酒店的价格不应过低。

事实上，中国的酒店品牌一直处于中低端，在经营上与国外公司相比略有落后，但随着市场的成熟和市场竞争的加剧，“困境中的英雄”，中国必然会有高端酒店品牌走出国门，进入世界。例如，诺族第一旅的品牌做得很好，在保持中国特色的同时，结合国际先进的管理经验，未来的增长空间是非常可观的。