莫干山成民宿洼地，下一个又在哪？

1.“风口”

“这两年，住宿就是风口。”

“许多领导人来看望我们，并与我们一起吃饭。”

从上海出发三个小时，在莫干山镇主干道上，走进一家当地的餐馆，看似简单而诚实的主人可以像这样说两句话，顺便说一句，别忘了拉客人： “今晚住下，我们家在后山也有住宿。 ” 。

对于客人为了检验的目的，业主可能并不感到惊讶。在住宿方面，莫干山镇是一个值得借鉴的地方，所以外国政府团体和酒店前来研究、参观、设计、建设同样的洛依族旅游。莫干山上流传的一种说法是，该地区最著名的高端度假胜地-裸谷-近一半的入住率是由这样一个团队贡献的。

2016年，央视多次报道莫干山的“奇迹”，以“德庆模式”为典型树后，德清县和莫干山镇的政府官员变得更加忙碌-2013年，莫干山拥有40多座精品住宅，实现经济收入1.46亿元，2014年实现经济效益70多万元，实现经济收入2.36亿元，增长61.7%，2015年增长80多万元，经济收入3.5亿元。同比增长38.3%.随着住宅的发展，莫干山镇农村居民收入由2007年的8000多元增加到2015年的近25000元，村民们越来越意识到传统建筑的价值。

莫干山镇的主干道现在经常拥挤不堪。王布/照片

德清县旅游委员会的一名官员告诉36 Kleton，“每天接待两到三种不同类型的游客是司空见惯的事，去年接待了700多批游客。”因此，许多政府代表团在01：30“无法排名”，其中一些代表团直接联系了莫干山一些著名的住宿业主。

戴尔的创始合伙人吉祥小祥就是其中之一。“更不用说每天都会接到电话，两三天后就会接到电话，目前只有新疆、内蒙古、西藏等地没有接到电话，他刚刚接受海南电视台的采访，但除了政府团体和媒体外，更多的是接见同龄人。”

根据他的经验，政府代表团想要了解的问题是非常一致的：可以引进哪些住宅和住宅品牌？政府能做些什么？当然，这是一个终极的问题。莫干山是如何到达人民水槽的最高点的？

由于自然风光，莫干山实在很难找出亮点，只不过是长三角地区随处可见的小山小水。很长一段时间以来，地方政府官员和住宿老板都想出了一套“标准答案”：“三者之一是不可或缺的。”

长三角是中国住宅和住宅行业最重要的消费市场。 莫干山正好位于长三角的中心.. 上海，杭州，苏州，无锡等主要城市均在三小时车程辐射范围内.. 19 世纪末被美国传教士发现的“环球别墅群”逐渐建成。 暑假莫干山的历史文化也是独一无二的..

莫干山的老车站变成了风景名胜区。王布。

然而，对莫干山地位最重要的影响是赤裸的心谷，南非人高天成。他的“赤裸”度假村通常有100个房间，但是莫干山的居民却禁不住谈论赤裸的山谷。在很多人的心目中，这些山谷是莫干山的代名词。

究其原因，莫干山与其他地区最根本的不同之处在于，赤裸谷已经把住宿变成了目的地，也是莫干山成功居住的最引以为傲的基因。“我要去莫干山。我可以住在哪里？然后搜索互联网，这是错误的模式。相反，一个人想去，因为去赤裸，然后想去莫干山。这些都是完全不同的东西。”高天成说。

高天成不是一份礼物，而是一件在世界其他地方发生的事情，最终在中国重演了。根据发达国家的经验，人均GDP达到5000美元时，是从观光旅游到休闲度假旅游需求的拐点。

根据国家统计局的数据，2011年中国人均GDP超过5000美元。裸谷今年才开张。就像高天成关上门去做他的秘密高端生意一样，外面的世界，住宅生意也疯狂了。

2.莫干山

“乡下人，随心所欲地做。”一位土生土长的老宋告诉海南电视台拍摄的另一边的36颗氪星。老宋曾经是戴尔·怀尔德的管家，他是一号别墅的房东，但现在他已经开了自己的门。去年，他把村里的另一所房子“改造”成了住宅区。改造后不久，房价也从300元左右上涨到1000元左右。

他的房子在离小溪最近的洼地里。这里景色很好，这个周末已经客满了。

媒体正在报道旧宋朝的迁就情况。王布/照片

在比乌工程的4号别墅，管家带着几个客人去看房子。拉开窗帘，掉出窗外的“风景”是一堆突如其来的黄土。

“这是我们最后一间空房，否则预订就取消了。”看着从上海开车来的客人脸上的失望，管家羞怯地说了一句。

环顾四周，约30平方米，白色，蓬松的大床，木质软衣服，空气中隐约散发着古老木梁的气息。在硬件方面，它几乎和五星级酒店一样，当然，每晚1280英镑的价格也是一样的。

五月中旬，天空蔚蓝，微风弥漫着花草、树木和竹子的气息，山上的野生树莓在这个季节几乎结束了，莫干山的民居迎来了一年中最繁忙的旺季。如果没有提前预订，周末的“在线名人”住宿几乎是一个很难获得的房间。

莫干山的民宿。王卜/摄

“(4号别墅窗户外的建筑工地)这是上海老板的故事，他在村子里走了很多地方，不知道该怎么办。”吉晓祥告诉36名氪星人说，老板在头两年不时来找他，直到最近才开始工作。这个地方过去很安静，现在可能感觉像个建筑工地，但我们认为这是件好事.

2013年，同济大学校友吉晓祥和杨美涵，两名研究设计和规划的年轻文艺专业学生，在莫干山镇比武村租了一套房子，并将其改造成了一个四室的住所，名为“戴尔的野性”(TheWildofDale)。那时候，比武村真的很像“山海经”中四个字“伟大音乐的野性”的意思-被遗忘的美丽之地。

在碧屋村的尽头，有一条小溪从山上流下来。2007年以前，它曾是一个风景名胜。旅行社经常带游客来旅游一天，农家乐的生意一度兴旺发达。后来，台商承包风景区，与当地政府发生矛盾，放弃了项目，村庄又陷入了萧条。

现在比武村，和“遗忘”没有任何关系。

不仅比武村，整个莫干山地区，从市中心到周边村庄，正在建设和重建的住宅随处可见。来到莫干山探索这个宁静的乡村城市的人们，可能在很长一段时间内都无法避免建筑工地对景观和听觉的干扰。

“如果不下雨的话，它几乎会在六月完工，赶上今年的旺季。”几公里外，原来房子里的一位管家把这栋楼介绍给了客人，一栋老房子被改造成了一家复古风格的餐厅，还有几套新别墅供客房使用。

重建原来的房子。王布/照片

2016年，莫干山地区的人口以前所未有的速度增长。到2016年年底，莫干山在政府拥有近800套注册住房，比2015年多出400多套-不包括农家乐(Nongjiale)，农家乐拥有1000多套住房。基本上，一天一个家庭和莫干山政府的频率差不多。“夏玉清，被称为第一个住在莫干山的圆圈，说。

“住宿”是什么意思？住宿不是农场音乐。2002年在莫干山开了颐和园的夏玉清说：“小巧美丽，有着主人的文化和优良的硬件。”与现实世界相提并论的天堂，就是6小时的往返车程。

然而，根据莫干山的消费水平，有一个更简单的定义-1000多套房价可以称为住宅住宿。现在浙江的新民居，许多硬件已经超过五星级酒店，如地热为标准。

夏玉清的另一个身份是CEO。住宅众筹平台。它最初是由生活方式众筹平台拥有的，但也是因为它变成了风口，2016年年底分拆，独立运营和融资。

根据官方的住宿数据，自2015年9月首个住宅项目启动以来，已经有300多个住房众筹项目，金额超过10亿元(实际筹集资金近7亿元)，已经确定的人数超过100000元。其中，过去6个月的新住宅及住宅项目占近1%。

同样于2015年9月开始的空间众筹平台的数据也符合这一趋势。今年，平台上的空间众筹项目数量几乎比去年翻了一番，三分之一的住宅项目。

莫干山镇一个新的住宅项目。王布/照片

但住宿的激增超过了客人的增长，导致莫干山的入住率明显下降。2016年年底，在旅游旺季过后，莫干山的一些业主迎来了一个艰难的冬天。“现在我们可以做好(入住率)到70%，平均50%的水平，而且确实只有大约20%，甚至是非常有名的住宿。”浙江省丽水市松江县“网络名人”岳云山住宅的创始人廖敏志说。

“在2014年之前投资的从业者已经赶上了亏损期，运营方可能在两三年内收回成本。现在，新的，即使是旧房装修，如果运营良好，至少需要五年时间。”自动驾驶旅游平台的联合创始人陈煦说，自驾车旅游平台“寻路”的联合创始人陈煦说，该平台长期以来一直与住宅业主打交道。

廖敏芝算出36氪：按照目前的行业标准，如果房价在1000左右，那么一间房的平均投入是500000间，20间房的大小是第一阶段投资的1000万间，是平均入住率的50%，扣除运营成本后，净利润可以达到50%，那么一年的利润约为180万英镑，回报周期为56、6年。

随着产业竞争的加剧，出现了抢夺人才和硬件的现象。市场逐渐饱和后，政府的补贴政策将逐渐淡化。这些情况将无形地增加住宅投资者的成本，在业务改进方面的挑战将越来越大。“我通常劝阻那些想进入这个行业、出售房子、辞职开商店的朋友。”廖敏芝说。

莫干山是饱和的，但仍有许多空白边界可在中国开发。在莫干山学习住宿方式后，是时候找到另一个位置了。

莫干山的居所曾被称为“外国家庭音乐”。王布/照片

3、走出莫干山

从莫干山沿长深高速公路向南行驶，到桐鲁县约2小时车程。当贺兴水库的合伙人陈浩遇到陈浩的时候，已经是同一天的八点了。他刚和村里的工人们一起刷了游泳池。第二天，圈子里所有的朋友都会来参观，在正式开幕前“试睡”。开着他的车，我们又花了20分钟的时间，在蜿蜒的山路上，我们终于到达了房子所在的张家河村。

“桐庐其实有很多很好的住宿，但它很隐蔽，散落在山上，比莫干山还要分散。”陈浩说，他有点遗憾，因为天黑大雾，居民无法充分展示他们的业主在他们的位置和设计的独创性。当天气好的时候，你会看到这个地方背靠着大竹山，对着河陵水库，水库的另一边是一座绵延的青山。

但是，对于位置所在的住宅来说，更关键的因素往往不是风景，而是当地政府的态度。2015年里，为了选址，未迟民宿的几位合伙人每周末都开着车到浙江的各个县转悠，遇到很多自然条件合适的地方，但是都摸不着门路。直到“未迟”合伙人之一郭少珣到桐庐讲了一堂关于农村建设的课，认识了县农办的主任。这位主任把手里的空心村资源一理，就开始很积极地带着他们一个个考察。很快这个项目就落了下来。

陈浩正在准备在他迟到之前开始住宿。王布/照片

“我觉得湖州莫干山起来后，杭州有点压力，想试办桐庐。”陈浩说，桐鲁县早已有了“富春江住宅区”，但当时政府鼓励当地居民自主经营，很难满足城市消费者在设计和经营理念上的需求，所以现在大力引进外商。“从公司注册到与村民谈判，。我们从来没有见过这么好的政府。我们经营营业执照，早上办，下午寄给你。”

富春江居民区与张家河村被一条富春江隔开，游上富春江，沿途有螃蟹坑口人民宿舍区、毛平村民聚集地、百步街住宅区。一串新的柏油路通向一个名为“深坑”的空心村庄，在那里，外国家庭的创始人吴国平隐藏了他的“不放弃-青龙武”。

刘伟新是神坑村的一个老支部，他正从房子后面的山坡上拿着一桶蜂蜜。他以前的房子对着“不放弃”，现在叫“静路”，业主是国内相当有名的室内设计师杜江。“县委书记亲自来找我们谈，我是干部，应该带头。”老支部说，神坑村现在改名为青龙屋，村内有五十多所房屋被更换一公里左右，都要发展成精品住宅区。

老支书(左)在“不放弃-青龙五”的住宿面前。王布/照片

隔半小时车程，中山乡长丘田村、代尔田村、云山大厦与云西三家住宅联营开发的新项目即将开工。这是一个完整的村庄开发项目，拥有约50间客房，同时还配备了游泳池、温泉、SPA、餐厅、书店等商务形式。

桐庐是下一个炙手可热的土地，在住宅投资者眼中，不仅仅是因为政府的热情。距杭州不到一个小时的车程，明年五月“杭黄”高速铁路开通后，上海的交通时间将翻倍至两个小时左右。

“每个人都沿着这条线排列，西坡也是。”陈浩说，莫干山常住西坡的千岛湖新店刚刚开业，千岛湖所在的春安县也是“杭州黄”线的一站，与上海的交通时间将缩短到两个半小时。这条高速铁路将延续浙江的住宅业务，直至安徽省黄山终点站.包括吉祥在内的浙江居民投资者已开始参观黄山脚下的村庄。

住宅住宿行业的爆发迫使几个合作伙伴改变了他们的计划。2015年底桐庐项目动工时，他们的计划还是只做一栋别墅，5、6间客房的规模，投资小300万。“后来参加了几次行业会议，发现到场都是几千人的，感觉我们被夹在了中间”。

"一个4，5个房间，真的是一个丈夫和妻子的商店，很快就被淹没了。"陈浩说。工业的影响迫使几个人重新思考战略。虽然浙江民间容纳圈里的几个人并不是完全"新来的新的"-不是太晚的伴侣，设计师马基远在同济大学的老师和兄弟中很幸运，参加了DaleWildBiwu项目、蕨类住宿、林奇古银等住宿服务设计，现在"忙碌的居住案例忙碌"-但是如果你想成为一个大型的"不晚"住宅品牌，那么第一个项目必须启动。

他们的最终决定是扩大。目前该项目即将开工，一期由三栋别墅组成，共20个房间，配套设施有无限的游泳池、桑拿、温泉和咖啡馆，总投资超过1000万英镑，第二阶段即将启动。

住宿的第一阶段没有迟到。照片来源/住宿时间不晚

“如果你为了感情而迁就，我不会劝阻它，这个理想是很好的。但是，如果你想制造一个品牌，我会告诉你，这个机会肯定不像过去那么好了。”在于村，大乐业二期工程，吉晓祥告诉36氪。本项目位于莫干山镇中心，现正在试点基础上，施工时间约为两年，在住宅和住宅行业中的设计很长，设计是为了创造新的创意和亮点，同时也是莫干山镇第一家高档餐厅的最佳视野。

资金涌入后，居住品牌生存空间受到挤压，开发新项目时资源方议价能力和抗风险能力较低，配套和运营往往缺乏实力..。“集群化”发展是正在在浙江民宿圈子里流行起来的一种新模式。“一个单体民宿，往往只能接触到旅游局、农办的人，如果是集群项目，那都是政府的一二把手亲自出来谈。”夏雨清说。

在走出莫干山的过程中，这种聚类模型也具有更多的优势。在早期，通过喝酒和吃肉来认识彼此的人把友谊从感情转移到了生意上。

志家墩民居群戴尔田工程效果图。照片来源/狂野的快乐

在莫干山开了两个项目后，戴尔不打算在同一地区开第三个项目，但吉祥的小祥听说，在云南，著名的千里步行者独自一人骑在莫干山上买一块土地进行全面开发，当他邀请戴尔进入时，他毫不犹豫地表示同意。“在这个项目中，我们只打算做七个房间，我们主要想尝试集群模式。”五个住宅品牌，加上一系列配套项目，在数量和数量上都有更多的优势。

事实上，在独行一千英里之前，原房子创始人朱胜轩成立了“乡村合作伙伴”文化旅游集团，在全国各地签署了十多个空心村庄。其中之一是位于江苏昆山的家庭码头，也就是戴尔野生金西项目所在的地方。在这背后已经有大型的旅游和房地产集团。

集群模型的规划往往是在项目建成和成熟后将资产作为一个整体出售，参与其中的住宅品牌可以走较轻的资产路线。。“我们未来的战略很明确，就是走管理输出的模式。”吉晓祥说。

这也是业界最“在线名人”所能看到的最好的未来-成为喜达屋在家居护理行业中的一员。

4、4.资本、业务和生活

在市中心的莫干山住宅学院，戴尔正在为一个新项目举办路演。

汤国栋正在介绍该领域的发展规划。王布/照片

在100平米的楼梯教室里，有几十个“预约”，一些夫妇在一起，一些夫妇带着孩子来，不时有孩子的哭声，这使得路演看起来更像是一个粉丝聚会，而且联合创始人似乎不太关心投资回报的关键问题。

戴尔(Dale)合伙人汤国栋介绍了金西项目的基本情况、投资回报以及未来的发展规划-于2017年5月开业的余村商店、2017年7月开业的安吉店、2018年1月开业的“优店”、3月开业的余姚店和6月开业的桐庐店。汤国栋说：“还有一些项目在准备中。”

今年4月30日，戴尔在江苏上海启动了“大冶金西”项目的众筹。该项目价值2000万美元，目标为500000英镑，预计在24小时内全部完工，最终批准金额近1000万英镑。

这一成就，在住宿平台上，不是最好的，也是绝对的“流行风格”。“这个品牌很有名，发展很快。”路演的一位联合创始人告诉36Kr，当众筹时，这样的住宿会更受欢迎。

“每个人都想发展，但有多少人能和戴尔一样快？”陈浩说，行业中某些管理人员和团队积累的住宿不多，其特点是硬件和管理不规范，农村地理位置不规范。一方面，酒店管理模式和人力资源的直接运用是不可能的，一方面，人才很难留在农村，所以这个行业的人才储备几乎是白手起家。

一些团队成员对此领域深感荣幸。照片来源/狂野的快乐

“莫干山的住处，几乎每个家庭都是从裸谷挖来的，去赤裸谷报到，做两件事，一是学习，二是挖人。隔壁挖房子的人，大家都赶着你，挖裸露谷没事，很大。”夏玉清说。在莫干山，裸谷也扮演着黄埔军事学院的角色。

居住公寓的创始人在管理和管理住宿方面也有一点经验。起初吉祥的困难是如何与村民相处，但现在如何管理一支迅速壮大的队伍，以及整合资源和资金的能力。

[电力]T501我们以一种非常笨拙的方式来到这里，我认为除非有一个拥有成熟商业经验的大资本，否则我们无法避免这一阶段。“吉晓祥说，2014年底，当第二栋、第三栋别墅开出来还是满房的时候，他们开始思考，这个事情是不是也可以做成一个事业，但让他们意识到必须要做大规模的，是一个叫阿山的管家

一名掸邦是第一位从城市招聘的管家，毕业于香港理工大学，主修酒店管理。但这并不是很漫长的，在阿山不能留下来和想去的地方，因为他看不到发展的空间，他的工资也不能提高。

“如果老板不扩大他的目标，他将永远无法留住一个人，如果他只作为10个房间的单一住所。”吉祥说，在这段时间里，很多朋友都希望入股，他和杨美涵商量，决定接受部分私人投资，加快发展速度，把合作伙伴的数目扩大到五个。

汤国栋说：“在过去的两年里，我们可以说，我们每天都在招募人才。”“一个有一张白纸的孩子很好。我不想把他训练成一个标准的人。你可以傻，诚实，有自己的特点，但更有吸引力。问候可以更个性化，也可以理解客人的背景。你想要的就是这样的东西。”

现在，戴尔的团队规模已达80人，从两人的温情到企业的行为。五个合作伙伴根据外部和扩建、设计和施工、运营各自的职责，每个项目按照经理、管家、住房组合配备的人力，是这支小团队的核心人物，负责传递“大师文化”后的连锁规模扩张。

如果住宅和住宅业务要大，资本是另一个关键因素。除了众筹和私人投资外，风险投资机构也在初步进入这一业务。诗丽丽、松赞、千里走单骑、花间堂、原舍等具备一定规模、有名人效应的品牌都先后有资本介入。吉晓祥透露，大乐之野目前也正在与一家机构洽谈天使轮融资。

业内一个流行的说法是，2017年将是住宅和住宅行业的“融资年”，或许有十几家将宣布融资。“有几个房主来找我谈，他们都是业内比较有名的人，他们都想知道有关融资的事。”WadangWasher首席执行官刘晓科(音译)表示，现在的感觉是，住房和资本正处于相互诱惑的阶段。已经存在了10年的瓦当-沃德在去年年底获得了数千万元的戈壁风投。

“未来，万豪和喜达屋等品牌管理集团可能会出现在非标准住宿领域。”瓦当瓦舍的投资人、戈壁创投合伙人蒋涛说，戈壁创投在2016年连续投资了瓦当瓦舍和康藤帐篷营地这两个非标住宿品牌，他们还在继续看机会，“我自己看过的项目大概几十个，团队总共看了有100来个。非标住宿业整体的盈利情况和投资回报率并没有想象中那么好。我们看标的的标准有三个：单店盈利能力、跨区域多店管理能力，以及创始团队的野心和梦想有多大。”

“事实上，这个地区是‘规模不经济’。在大理，丽江开了很多商店和食宿，肯定不会赶着去北京开门，因为地区领导是一个稳定的行业。”多色首席执行官赵耿谦告诉36氪星。突破管理半径将是未来住宅开发面临的一个大问题。。

莫干山镇的一栋老房子。王布/照片

自2016年以来，大型集团也开始进入“住宿消费升级”市场，如绿地、中安、第一次出行，如家、住友以及去往何处和携程。他们对住宅产业的干预包括建立自己的品牌，循环闲置的住房建设社区，统一改造古村落，以及住宅预订平台等。

华珠酒店集团(HuazhuHotelsGroup)报告称，2017年第一季度收入和利润大幅增长，主要原因是集团拥有的高端酒店比例有所上升。作为对中产阶级消费升级的回应，自2016年以来，华珠一直在打造高档酒店。

资本是住宅和住宅产业进一步成熟的催化剂，但对于这群最初想过良好山区生活的人来说，他们也可能是门口的野蛮人。

“如果大资本开始兴建度假村，我会担心。一旦他们来了，政府就会把土地投入项目，而土地将属于他们，不像我们这样仍在租房的人。如果价格差不多，肯定会影响住宅业务。”陈浩说。

“我可以在看山的同时养活我自己和我的家人。”这是2013年吉祥的想法。但四年后，住宅和住宅行业发生了太大的变化，把它变成一种完全不同的方式。“从去年起，我突然发现我成了那个重新戴上镣铐的人。”