解读日本民宿新法：大资本将进入，个体玩家难以生存

如果你在日本订了房，你有没有遇到过这样的情况：房东让你溜进公寓的后门；邻居们把房子收进房子“参观教室”；甚至在入住当天，房子也被取消了-因为公寓是入住的。

如果您有您自己的住宿，即使托管公司帮助您阻止80%的问题，门锁仍然会被恶意损坏，邻居报告等。甚至一些地主也被禁止在一两个月内经营管理团体和医疗保健中心。

管理组合实际上是建筑自治委员会。它由建筑物的所有居民组成，并选择1至5人作为管理人员。管理组合有权决定公寓的规则，并强制所有家庭遵守规定。

根据日本法律，接受居留许可和禁止非法住宿的申请属于卫生保健中心的管辖范围。但是，支持居民健康和健康的公共机构与住宿无关。

这些麻烦终于在6月15日结束了，两个月后！日本新的《住宅法》将于2018年6月15日正式实施。在这一点上，主要的灰尘解决了：住宿是合法的。只要简单的宣言，每个人都可以把自己的生活改造成住宅！

但当你打开新法律的账单，你会发现，什么？这真的是解除禁令吗？民族团结只能运作180天；受欢迎的京都规则只能在每年的1月中旬至3月中旬之间运行；新宿从周一到周五被禁止；而Shibuya只为寒假和暑假开放。很多客人在看完官网后都比较困惑，花了两百万买房子，能不能经营几天？在“住宿法”颁布后，我们是否还可以做住宿呢？

第一章：居民法的前世今生

众所周知，近年来日本旅游业蓬勃发展。根据日本政府旅游局(JNTO)的一项新调查，2017年日本游客人数达到2800万，比16年增加了400万。更疯狂的是，日本政府计划到2030年将这一数字提高到6000万。由于日本游客的成倍增长，现有的酒店和酒店数量已经不能满足游客的需求。对于空置率很高的日本来说，“让游客住在闲置的房子里”这一新模式的受欢迎程度可以说是注定的。

调查显示，2月16日，Airbnb在日本的登陆次数不到3万次，而到2018年，则有近6万次登陆。

然而，作为一个快速发展的新兴产业，最大的问题是政府没有时间出台相关的法律法规对其进行规制，使得住宅住宿一直处于灰色地带，这就产生了各种各样的问题。

当地居民抱怨道：在回家的路上，中国人跟着我到了公寓门口。

近年来，以住宅为幌子的违法犯罪活动也时有发生。小到可以安装针孔相机偷拍，制造毒品和贩毒。除了即将举行的2020年奥运会外，如何预防和应对恐怖袭击也是政府需要考虑的问题。大多数人现在把钥匙箱挂在门上，客人在被告知密码后登记。想象一下如果不是游客而是。然后，只要他有Airbnb账户，他就可以很容易地进入日本的任何公寓。这是对日本政府的致命威胁。

因此，为了使住宅产业更健康、更快地发展，日本政府于2017年6月颁布了“住宅住宿法”，又称“住房新法”。

实施新的住宿法的时间表

2014年5月，日本指定了第一个“国家战略特区”(类似于中国经济发展特区)。

2015年，国会提出了一项“住房立法”提案。

2016年1月，东京大田区实施了“人民公园条例”，即允许在“国家战略特区”内合法经营住宅。

2016年2月，东京大田区的第一个住宅停车场被“特别行政区公园”认可。这也是第一次从法律意义上承认住宅住宿业务。

2016年4月，大阪县开始实施“人民公园条例”。

2016年5月13日颁布了全面解除住宅护理行业禁令的新草案。

2017年6月9日，正式颁布了“居住用房法”(新“居住用房法”)。

居留证申请于2018年3月15日开启

该法于2018年6月15日正式实施。

第二章：新的住房法究竟规定了什么？

关注日本房地产的朋友一定对“新法”一词并不陌生，毕竟这与我们的投资回报有关。

新的法律被称为“住宿法”，现在所有关于住宿的在线讨论都不能与该法分开。那么这条法律到底在说什么呢？总括而言，这句话是：

所有住宅都可以不经酒店业许可而经营住宿。但对于营业天数设定最多为180天。各地方自治政府可以根据自己的实际情况，根据政府规定进行调整。

让我们谈谈法律的实施对我们投资和经营住宅的影响。

1.住房业务合法化的门槛已大大降低。

自从我进入住宿行业以来，最常见的问题是留在日本是否合法。老实说，在日本，未经酒店业许可而在Airbnb上租房确实违反了酒店法，最高可处以100万日元的罚款或最多6个月的拘留，或两者兼而有之。

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这就是我想说的，但是我在日本做了那么多的住宿，被罚款了吗？答案是否定的。不仅我们没有，日本也是罕见的，中国国内产业的概率几乎为零。如果你被抓住，也是因为其他非法行为，如盗窃和盗窃在住宅。

然而，2018年6月15日开始不同了，住宅住宿是合法的，如果你想把住房用作居住场所，你就不再需要得到政府的许可，只要你向政府提交必要的材料作为申报，政府在申报后就可以被视为合法。

也就是说，只要你有房子，并提供政府要求的申报，你就可以合法经营住宅。与“简单住宿”和“特别行政区居民公园”的复杂申请程序和较长的审查周期相比，既节省了时间成本，又不因申请制度而使许可证申请失败。这无疑大大降低了住宅经营合法化的门槛。

2.天数限制导致作业困难

对于未经酒店业许可，再到政府的住宿，日本政府规定了最多180天的营业日，以不影响居民的生活。此外，每个地方自治政府可以在180天的基础上设置限制.

在日本，合法经营的酒店许可证，即如果申请了酒店业许可证，可以经营365天。..

根据NHK在2017年12月初进行的一项调查，在144个能够为人民制定法规的自治机构中，有15%(包括行政指示城市、中核城市、东京23等)。他们说他们将进一步设置更多的限制。27%的受访者表示，他们正在考虑制定额外的限制措施。占总数的42%。

3.旅游业较发达的区域自治机构对住宿的态度

正如一开始所提到的：“民族团结只能运作180天；受欢迎的京都规则每年只能在1月中旬至3月中旬运行；新宿从周一到周五被禁止；石屋只为寒假和暑假开放。”虽然这些说法并不缺乏引人注意的含意，但的确，虽然“住宿法”放宽了对住宿的限制，但在所有地区仍然有很大的自治权，足以限制你在居住场所经营的各个方面。

12月26日，东京中心区发布了第一宗停车法规：中部地区只在周六上午至周一上午承认住宅停车业务，运营商需要在房客面前确认，并做出防噪声明。在紧急情况下，你需要能够迅速赶到现场。

12月21日，东京港港区公布了第一个“人民停车条例”：在居民区和文教区，业主不与租户住在一起，只有春假、暑假，年底共有96天的私人停车业务。

12月12日，东京千代田区在棉布讨论会议上公布了第一份“明布条例”：对于人口较少的大布、马鲁尼和尤勒等地区，将不存在理论上的限制。对于人口密集的地区，如盛大，只要房东和游客住在一起，就没有任何限制。星期一至星期五期间，学校周围以及文化和教区附近都不承认住宿。

12月11日，东京新宿区颁布了住宿法规(这不是第一次，而是最后一次)：周一中午至周五中午的居住区住宿业务未获批准，相关投诉记录需要保存三年。

12月1日，该市向市议会提交了该条例的第一个案例：原则上，经营者必须呆在设施内，如果不是，必须呆在离设施800米以内的区域，或者在10分钟内到达现场的区域。民居只批予一月及二月两个月的营业期。但当经营者是居民时，或符合一定标准的秋町大厦除外。

12月19日，大阪县发布了一份初步汇票：一家住宅设施的经营者需要事先向其邻居解释，该设施是供住宅使用的。

也就是说，虽然降低了住宿的法定门槛，但为了维持当地人的生活环境，大多数自治机构都实行了相对严格的规定。所以对于简单的住宅投资来说，这种物业可能不太适合。或者以取得营业执照为前提进行住宿经营，以保证利润最大化。

第三章：今年最大的挑战：巨额资本即将涌入，单个玩家无法生存。

在过去几年中，日本人民具有迅速的势头，所有伟大的神都对日本的市场有着良好的眼光。大资本，如乐天和黑石，专注于在一定的领域，如拥有住宅的中小型企业，以及成千上万的跨境地主，他们经营着人民的家园，所有这些地主都在争夺土地，执行各种吸引黄金的日本行为。

他们在北京参加春季住房交易会，这是国内最早进入日本的浪潮。在数百家参展商中，只有两家在日本房地产行业工作，到了18年，已经有20多家参展商。中国如此受欢迎，更不用说日本的本土市场、行业热点，甚至还有十多部相关电视剧。

从高净值人士到中产阶级，从全钱到贷款，从买房到租房。作为一名小规模的五年日本住宿行业从业人员，我不得不说，日本住宅市场的确参差不齐，球员的资格参差不齐。这一次，住房的正式合法化将不可避免地导致行业的改组。

1.大量资金进入住宅市场，个体经营者难以生存。

尽管新法给大多数住宅玩家戴上了镣铐，但它给大资本开了绿灯。自新“居者有其屋法”通过以来，不少大公司纷纷表示会陆续开展住宅物业业务。戴周英自2012年以来一直看好日本市场，他告诉我：“住房似乎对公众开放，但实际上对大型资本和中小型运营商开放，实行统一管理。”

2017年3月，乐天有限公司和LIFULL有限公司共同出资成立乐天公司。

安泰有限公司旨在提供优质、品牌、一站式的住宅托管业务.一家是日本顶级的互联网公司，另一家是著名的日本房地产公司.两者之间的合作，实力不必说。

不仅如此，乐天L IFULSTAY 在 2017 年 12 月与大型租赁公司 leopalace 21 合作。 改造后的自社会对象将用于民宿运营.. 最初的试验区是东京的大田区。

住友林业还表示，将进入住宅和住宅行业。

住友林业将与一家专门从事住宿代理的公司携手合作，经营该公司的“房汉磨坊”，购买大量中世纪公寓和古宅，将其改造为住宿经营。到2021年年底，投资总额将达到100亿日元。

一家大型综合性房地产公司Misawa Home也表示，它将进入住宅和住宅行业。从建议的住宅经营到整个公寓的改造，都在未来计划的范围内。

当所有这些大型资本业务启动时，可以通过实现综合运营来降低运营成本。品牌效应可以降低顾客的单价。像乐天这样的互联网公司从不缺少流量。网上多平台合作，任何促销，都要有一个入住率，要有单价登记单价。相比之下，自雇人士的优势并不那么明显。

2.中小企业的转型

根据9月1日发表的一项研究。到2020年，日本酒店供应短缺将大大缓解，除个别旅游区或奥运会开幕期外，酒店供应基本充足。因此，如果你想赚钱，你必须在这三年中站稳脚跟。

日本政府在现阶段确实实施了新的“住房法”，以缓解对住房的需求，但归根结底，它是为了促进文化交流，解决空置住房问题。几年前，由于市场尚未形成，有很多机会。现在市场更加规范，为了赚钱，我们需要对市场有足够的了解，才能利用商机。

事实上，自去年以来，我所熟悉的日本及国内同行，大多已放弃住宅，转而采用较传统的投资方式，例如出租、买卖写字楼及到日本就医等。而且由于对住宅和住宅行业的深入研究，我们对这一领域仍有很大的信心(想知道突破180天限制的新途径，请期待下面的文章)。住宅住宿将继续深入挖掘，此外，丰富的商业模式和产品结构也是发展的重点。长期出租的公寓，轻巧的酒店开发，高档的城镇房屋翻新，以及即将推出的Reits，基金业务，都与住宅房一样有利可图，所有这些业务都致力于长期出租公寓、轻型酒店开发、高端住宅装修，以及即将推出的Reits基金业务。

回到原来的问题：在法律颁布后，我们是否还可以做一些迁就呢？

答案当然是肯定的，但要核实回报率是否仍然很高，还需要时间。许多人说，如果法律颁布，他们就不能再做住宿，这是一个亏损的业务，但实际上，虽然规章制度已经越来越多的限制，这是很难对聪明的中国人。到日本旅游仍然很热，游客的数量只增加了。由于新法的实施，一些业主放弃了营业场所，这也将创造巨大的市场空间。

至于业务，为了最大限度地提高业务收入，我想只做两点。首先，我们必须获得正式的经营许可证，合法的，以安全和无忧无虑的运作。其次，放弃那些粗糙的原始商业理念，追求廉价的追求是很困难的，追求高的外观和标准化的服务管理是住宅居住可以成为一个稳定事业的方向。必须在这里说，个人房东要站在这一波洗牌的脚跟上，或者选择一个强大的托管公司更安全。归根结底，一切都以对市场的充分了解为前提。

总之，市场还在，日本依然火爆。抵挡住房的风险，或者做长租房，基金，或者不同的人看到仁爱，智者看到智慧的问题。